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Pendant près de deux décennies, le marché canadien des copropriétés a fonctionné grâce à un moteur simple qui se renforçait automatiquement : les promoteurs ont lancé des projets, les investisseurs ont acheté des unités en prévente, les banques ont utilisé ces préventes pour débloquer du financement de la construction, et le cycle s'est poursuivi. Cela a fonctionné de façon spectaculaire jusqu'à ce que les coûts d'emprunt doublent, que l'immigration ralentisse brusquement et que les investisseurs qui avaient alimenté chaque lancement se retirent discrètement.
Ce moteur est maintenant arrêté. Et les deux marchés qui ont le plus bâti leur économie immobilière autour de ce marché, Toronto et, dans une moindre mesure, Montréal, sont confrontés à des conséquences qui définiront le secteur jusqu'en 2026 et en 2027.
Il ne s'agit pas d'une correction au sens traditionnel du terme. Il s'agit d'une reconfiguration structurelle. Et comprendre ce qui se passe sur chaque marché, et ce qui en découle, fait la différence entre un développeur qui se positionne en vue de la reprise et un développeur qui ne survit pas assez longtemps pour la voir.
Le marché des condos de Toronto connaît une situation sans précédent dans l'histoire moderne de la ville : l'offre est trop importante aujourd'hui et une grave pénurie se produira dans deux ou trois ans. Ces deux choses sont vraies à la fois, et c'est la combinaison qui rend ce moment si désorientant pour les opérateurs.
Le présent : une offre excédentaire à des niveaux historiques. Au premier trimestre de 2026, il y avait un nombre record de 4 295 unités de condos achevées mais invendues à Toronto, soit plus du double du niveau enregistré il y a un an et cinq fois plus que deux ans plus tôt. Sur la base du rythme de vente actuel, cela représente 92 mois d'approvisionnement. 8 629 autres unités invendues sont en construction et devraient être achevées au cours des prochaines années.
Source : Urbanation, rapport sur le marché des copropriétés du premier trimestre 2026, publié par Real Estate Magazine et Canadian Mortgage Professional
Les promoteurs ont réagi en abaissant les prix demandés pour les stocks permanents à une moyenne de 1 189 dollars le pied carré, soit une baisse de 5 % par rapport à l'année précédente et de 13 % par rapport au sommet du marché enregistré il y a trois ans. Le nombre d'unités de revente dans des bâtiments comparables a encore diminué, se situant en moyenne à 859 dollars le pied carré, créant un écart de prix record de 38 % entre les produits neufs et les produits de revente.
Source : Professionnel hypothécaire canadien, avril 2026
Aucun nouveau projet de condos n'a été lancé au premier trimestre 2026. Pas de ralentissement : zéro.
L'avenir : une grave pénurie d'approvisionnement. Le nombre d'unités achevées a atteint un sommet d'environ 30 000 unités par an en 2024 et 2025. Selon les prévisions d'urbanisation, ces chiffres tomberont à 21 850 unités en 2026, à environ 14 600 en 2027 et à environ 13 000 en 2028. Les mises en chantier de copropriétés ont déjà chuté de 88 % par rapport à leur moyenne décennale.
Source : Urbanation, via Global News et Toronto Star, avril-mai 2026
RBC Economics a décrit directement cette dynamique : le décalage temporel entre l'abondance des stocks d'aujourd'hui et la pénurie d'approvisionnement de demain prolongera probablement la période d'ajustement du marché bien au-delà de ce que suggèrent les précédents historiques. Leur scénario de base prévoit une reprise de la demande avant la construction au second semestre de 2026, avec une activité plus robuste en 2027 alors que les stocks commenceront à se résorber.
Source : Services économiques RBC, Naviguer sur le marché gelé des copropriétés en pré-construction à Toronto
La Banque du Canada a identifié le problème structurel fondamental : un énorme décalage entre ce que le marché a construit (des milliers de petites micro-unités destinées aux investisseurs) et ce que veulent réellement les acheteurs et les locataires (des unités plus grandes, plus agréables à vivre et orientées vers la famille). Les développeurs qui ont lancé des projets pour répondre à la demande à court terme des investisseurs détiennent désormais des stocks que le marché des utilisateurs finaux ne souhaite pas aux prix actuels.
Source : Banque du Canada, Sparks — Analyse du marché des copropriétés à Toronto, février 2026
Dans cet environnement, le capital intelligent évolue rapidement. Le promoteur montréalais Jesta Group a lancé un programme de 500 millions de dollars visant à acquérir en gros des unités de condos invendues à Toronto à un prix de 700 à 800 dollars le pied carré et à les convertir en logements locatifs. Un fonds soutenu par le gouvernement, High Art Capital, a été créé pour acheter 2 200 unités à des fins de conversion locative abordable. Les acheteurs institutionnels comblent le vide laissé par les investisseurs individuels.
Source : The Globe and Mail, mai 2026
Montréal raconte une histoire différente, une histoire de relative stabilité, mais avec ses propres lignes de fracture en train de se former.
Contrairement à Toronto et à Vancouver, le marché immobilier du Québec est resté largement au-dessus de ses moyennes historiques, tant en termes de ventes que de mises en chantier. Les prix des propriétés dans la région métropolitaine de Montréal devraient augmenter d'environ 5 % en 2026, grâce à la demande locale et à l'accessibilité relative par rapport aux autres grandes villes. La ville de Québec devrait connaître une croissance des prix de 12 %, la plus forte au Canada.
Source : True North Mortgage, prévisions du marché immobilier 2026-2029 ; Royal LePage, prévisions du marché du Québec
Mais le segment des copropriétés à Montréal subit la même pression structurelle que celle observée sur d'autres marchés. Les copropriétés à vendre ont augmenté de 20 % par rapport à l'année précédente au début de 2026, ce qui a fait grimper l'offre de copropriétés légèrement au-dessus de sa moyenne décennale. Les ventes de condos ont chuté de 7,3 % d'une année sur l'autre en avril 2026. Le prix médian des appartements en copropriété à Montréal a pratiquement stagné, n'ayant augmenté que de 0,1 % par rapport à l'année précédente pour atteindre 425 000$, alors même que les prix des maisons unifamiliales ont augmenté de 7 % au cours de la même période.
Source : WOWA.ca, Rapport sur le marché immobilier de Montréal, avril 2026 ; Nesto, Perspectives du marché immobilier de Montréal, 2026
La tendance à la hausse observée à Montréal est une tendance que PwC et la SCHL ont toutes deux clairement soulignée : pratiquement aucun nouveau projet de condos ne devrait voir le jour à Montréal en 2025 ou 2026. La construction locative a complètement pris le relais, représentant plus de 80 % de toutes les nouvelles mises en chantier, un record qui reflète à la fois le pragmatisme des promoteurs et la vigueur des incitations gouvernementales. Le tribunal du loyer du Québec a approuvé la plus forte hausse de loyer permise depuis au moins 30 ans (5,9 % si le chauffage n'est pas inclus), rendant ainsi le développement locatif encore plus attractif.
Source : Rapport de la SCHL sur l'offre de logements du printemps 2026 ; PwC/ULI Emerging Trends in Real Estate® 2026 ; Perspectives du marché immobilier de la SCHL 2026
L'évaluation de Georges Bardagi réalisée par RE/MAX du Cartier saisit bien la nuance : le marché du Québec est plus résilient que le reste du Canada, mais cette résilience est de plus en plus concentrée dans des segments autres que les copropriétés.
Source : Bardagi/RE/MAX du Cartier, Pourquoi le Québec se démarque sur le marché immobilier en 2026
Les données montrent clairement ce que les équipes immobilières exigeront des équipes immobilières au cours des 18 prochains mois.
👉 Phase 1 (jusqu'à fin 2026) : Effacez l'inventaire. À Toronto, la priorité est de déménager les unités achevées et presque complètes avant l'expiration de la période de remboursement de la TVH le 31 mars 2027. Les gouvernements fédéral et ontarien ont temporairement supprimé la TVH sur les maisons neuves admissibles destinées à la location, soit un remboursement d'environ 100 000$ sur une unité moyenne de Toronto. Les développeurs disposant d'un inventaire permanent disposent d'une fenêtre de fermeture pour activer cette incitation, mais cela nécessite une exécution commerciale et marketing agressive, une gestion des prospects et la capacité de passer en temps réel des acheteurs finaux aux acheteurs institutionnels en gros.
👉 Phase 2 (fin 2026 à 2027) : repositionnement en vue de la reprise. Le scénario de référence de RBC prévoit un retour de la demande avant la construction au second semestre de 2026, avec une activité plus robuste en 2027, alors que les stocks se résorbent et que le pipeline d'approvisionnement s'amincit considérablement. Les développeurs qui seront prêts à lancer leur produit dès que cette fenêtre s'ouvrira, avec un produit conçu pour les utilisateurs finaux plutôt que pour les investisseurs, au bon endroit et à des prix supportés par le marché, bénéficieront d'un avantage structurel sur ceux qui travaillent encore sur la base de l'inventaire existant.
👉 Phase 3 (2027-2028) : La pénurie d'approvisionnement arrive. BMO Economics qualifie la période actuelle de « consolidation prolongée » plutôt que de correction temporaire, les prix des logements nationaux ne devant probablement pas dépasser les niveaux de 2022 avant 2029. Mais l'effondrement de la construction qui se produit actuellement entraîne une grave pénurie d'approvisionnement qui se manifestera en 2027-2028, lorsque le nombre d'unités achevées tombera en dessous de 14 000 unités par an dans la seule région du Grand Toronto. Les opérateurs et les développeurs qui ont renforcé leurs capacités opérationnelles, la gestion de leur portefeuille, l'expérience des locataires, la location d'infrastructures pendant la période calme seront ceux qui seront en mesure d'évoluer lorsque la demande reviendra.
Sources : BMO Economics, RBC Economics, Urbanation, Perspectives du marché immobilier de la SCHL pour 2026
La position la plus dangereuse sur ce marché est de fonctionner sur la base de l'instinct et d'un précédent historique. Les règles ont changé rapidement. Et les développeurs qui devancent ce cycle sont ceux qui ont intégré une visibilité en temps réel sur ce que le marché leur dit.
Cela nécessite trois éléments indissociables de la technologie :
Un CRM qui vous indique qui sont vos acheteurs en ce moment. Ils n'étaient pas qui ils étaient en 2022. L'acheteur-investisseur est parti. L'acheteur final a des motivations différentes, des sensibilités aux prix différentes, des délais de décision différents et des préférences d'unités différentes. Un CRM qui suit le comportement des prospects, les segmente par profil d'acheteur, les scores basés sur les signaux d'engagement actuels et indique quels prospects sont réellement en train de prendre une décision n'est pas une bonne idée sur ce marché. C'est ainsi que vous savez où concentrer l'énergie de votre équipe commerciale lorsque le pipeline est restreint et que chaque conversion compte.
Outils d'études de marché qui rendent les données exploitables. Les décisions relatives à la composition des unités, à la stratégie de prix, au calendrier de lancement, tout dépend de la lecture correcte du marché au moment où vous devez agir, et non de données datant d'il y a six mois. Les développeurs qui se lanceront avec succès en 2027 seront ceux qui pourront répondre, avec des données : quel type de produit ce sous-marché absorbe-t-il réellement ? Quel est le prix du pied carré soutenu par le marché aujourd'hui ? À quoi ressemble le paysage concurrentiel dans un rayon de deux kilomètres ? Cette analyse ne peut pas se trouver dans une feuille de calcul. Il doit être intégré à la plateforme que votre équipe commerciale et stratégique utilise au quotidien.
Infrastructure de recherche qui suit le signal de rétablissement. La fenêtre entre « l'inventaire est en train de s'écouler » et « le retour de la demande avant la vente » sera étroite et ne s'annoncera pas d'elle-même. Les développeurs qui s'en apercevront très tôt, car leur plateforme suit les taux d'absorption, la vitesse des prospects et les tendances de conversion en temps réel, seront ceux qui mettront le produit sur le marché avant la concurrence. Ceux qui attendent les gros titres pour confirmer la reprise se lanceront avec six mois de retard sur un marché déjà en train de se resserrer.
Le marché des copropriétés de Toronto est au plus bas et se dirige simultanément vers une crise de l'offre. Le marché montréalais est plus stable, mais son segment des condos est soumis à des pressions structurelles et son portefeuille de nouvelles constructions s'est presque entièrement tourné vers la location. Le Québec dans son ensemble reste relativement plus performant que le Canada, mais même dans ce domaine, la gamme de produits évolue et le marché se fragmente plus rapidement que jamais par segment et par emplacement.
Pour les développeurs et les opérateurs de ces marchés, les 18 prochains mois ne sont pas une période d'attente. C'est le moment de mettre en place l'infrastructure opérationnelle, le CRM, les informations sur le marché, les systèmes de crédit-bail, les pipelines de données, qui détermineront qui dirigera la reprise et qui veillera à ce qu'elle se produise pour quelqu'un d'autre.
Les développeurs qui survivent aux ralentissements sont ceux qui utilisent le silence pour s'améliorer. Ceux qui en ressortent sont ceux qui ont eu les données nécessaires pour les déplacer en premier.
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