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Pendant près d'une décennie, le développement immobilier canadien reposait sur un seul modèle : construire des condos, prévendre les unités à des investisseurs, et utiliser les revenus de prévente pour financer la construction. Une machine qui fonctionnait — jusqu'à ce qu'elle s'arrête.
En 2025–2026, cette machine s'est brisée. Et à sa place, un nouveau modèle émerge : l'immobilier locatif dédié. Pour les promoteurs, les gestionnaires immobiliers et les investisseurs prêts à s'adapter, ce virage représente l'une des plus grandes opportunités d'une génération. Mais il exige aussi une approche opérationnelle fondamentalement différente — et une plateforme technologique conçue pour y répondre.
Les données du Rapport sur l'offre de logements du printemps 2026 de la SCHL sont frappantes. Le Canada a amorcé la construction de 259 028 logements en 2025, en hausse de 5,6 % sur un an — et l'histoire derrière ce chiffre est celle de deux marchés qui évoluent en sens inverse.
Le locatif est en plein essor. Selon la SCHL, les mises en chantier locatives ont atteint en 2025 leur deuxième niveau le plus élevé depuis 1990 à l'échelle nationale, avec des unités locatives en construction représentant près du double de la moyenne des 10 dernières années. Des records ont été établis à Calgary, Edmonton, Ottawa, Halifax et Montréal. À Toronto, les mises en chantier d'immeubles locatifs dédiés ont dépassé celles des appartements en copropriété pour la première fois de ce siècle.
Source : Rapport sur l'offre de logements du printemps 2026, SCHL, mars 2026
La copropriété s'effondre. Le contraste est saisissant. Dans le Grand Toronto, les ventes de nouveaux condos ont atteint leur plus bas niveau annuel depuis 1991, avec des mises en chantier en baisse de 88 % sur trois ans. Un record de 28 projets de copropriété totalisant 7 243 unités ont été annulés en 2025. À Vancouver, l'activité de prévente s'est pratiquement figée, avec des ventes de condos en baisse d'environ 60 % par rapport à un 2024 déjà faible.
Source : Urbanation / Deeded, janvier 2026 ; Altus Group / VanPlex, 2026
La conclusion de Tania Bourassa-Ochoa, économiste en chef adjointe de la SCHL, était sans équivoque : « Des niveaux historiques de mises en chantier et d'achèvements locatifs ont contribué à l'assouplissement des conditions du marché locatif. Cependant, l'offre de logements en propriété, notamment dans le segment des copropriétés, continue de faire face à des défis importants. »
Ce n'est pas une anomalie passagère. C'est une reconfiguration structurelle du paysage du développement immobilier canadien.
Le pivot vers l'immobilier locatif dédié n'est pas seulement une réaction à la faiblesse du marché de la copropriété. Il est activement accéléré par un ensemble d'incitatifs gouvernementaux qui rendent le développement locatif financièrement attrayant d'une façon inédite depuis cinq ans.
Le remboursement fédéral pour immeubles d'habitation locatifs à vocation précise (remboursement IHLVP), entré en vigueur en septembre 2023, offre aux promoteurs un remboursement de 100 % de la TPS/TVH liée à l'achat, à la construction ou à la conversion d'immeubles en logements locatifs dédiés — jusqu'à 35 000 $ par unité pour les projets substantiellement achevés avant 2029. Plusieurs provinces, dont l'Ontario, la Nouvelle-Écosse et la Colombie-Britannique, ont également supprimé leur portion provinciale de la TVH sur les projets admissibles.
Source : Agence du revenu du Canada / Canada.ca
Cet outil de financement de la SCHL permet aux promoteurs de projets locatifs dédiés d'accéder à une assurance hypothécaire à des conditions nettement améliorées — notamment des ratios prêt-valeur plus élevés et des amortissements prolongés jusqu'à 50 ans — en échange d'engagements en matière d'abordabilité, d'efficacité énergétique ou d'accessibilité. À Calgary, ce programme a été cité comme faisant « exactement ce qu'il est censé faire » pour stimuler la construction locative.
Source : Analyse de Good Earth Builders, programme MLI Select de la SCHL
Calgary a dépassé Toronto et Vancouver en nombre total de mises en chantier en 2025 — un jalon remarquable. Les mises en chantier d'appartements locatifs ont augmenté de 75 % sur un an, représentant la part dominante de toute la construction d'appartements. Les logements locatifs dédiés représentent aujourd'hui 70 % de toutes les mises en chantier d'immeubles d'appartements à Calgary.
Source : Rapport sur l'offre de logements du printemps 2026, SCHL ; Everyday Tourist / Données sur le logement à Calgary, janvier 2026
En 2025, la construction locative a représenté plus de 80 % de toutes les nouvelles mises en chantier à Montréal — un niveau record — tandis que les mises en chantier de condos atteignaient un creux historique.
Source : Rapport sur l'offre de logements du printemps 2026, SCHL
La combinaison des allègements fiscaux fédéraux, des avantages de financement de la SCHL et de la détérioration de l'économie du marché de la copropriété a fait basculer l'équation. Pour les promoteurs capables de l'opérationnaliser, l'immobilier locatif dédié offre des flux de trésorerie à long terme plus prévisibles, un attrait institutionnel plus fort et un modèle d'actif plus durable que le développement spéculatif de copropriétés.
Voici ce qui prend de nombreux promoteurs par surprise : construire un immeuble locatif et le gérer sont deux disciplines complètement différentes.
Vendre un condo est une transaction. L'acheteur signe, paie, et la relation se termine. Louer et gérer un immeuble locatif est une relation continue — un cycle perpétuel d'acquisition de locataires, d'intégration, de communication, d'entretien, de renouvellement et de rapports de portefeuille.
Les exigences opérationnelles d'un portefeuille locatif dédié comprennent :
Les promoteurs qui ont bâti leurs opérations autour d'un modèle de vente et de clôture découvrent que les tableurs, les outils déconnectés et les processus manuels ne peuvent tout simplement pas gérer le volume et la complexité d'un portefeuille locatif à grande échelle.
C'est exactement l'écart que la technologie — la bonne technologie — est conçue à combler.
La plupart des plateformes immobilières ont été conçues pour une seule chose : vendre des unités. Elles suivent les prospects, gèrent les pipelines et concluent des transactions — mais elles n'ont aucune notion de gestion des baux, d'intégration des locataires ou de suivi des renouvellements. Le résultat ? Les promoteurs qui font le virage se retrouvent à assembler trois, quatre ou cinq outils déconnectés qui ne communiquent pas entre eux. Les données vivent en silos. Les équipes travaillent en silos. Et l'expérience locataire en souffre.
En tant que plateforme immobilière complète, Onyx centralise chaque étape du cycle de vie locatif en un seul endroit — suivi et génération des baux, intégration numérique des locataires, gestion automatisée des renouvellements, portails de maintenance en libre-service et rapports de portefeuille en temps réel. Et parce qu'il se connecte de façon transparente à vos campagnes marketing, à la gestion des prospects et aux contrats numériques, il n'y a aucun transfert de données entre des outils déconnectés.
L'opportunité est réelle, mais elle a une échéance. La SCHL prévoit que les mises en chantier nationales diminueront de 2026 à 2028, alors que les coûts élevés et l'assouplissement des marchés locatifs dans certaines régions ralentiront les nouveaux projets. Les promoteurs qui bâtissent leur infrastructure opérationnelle maintenant, pendant que le marché se forme encore, auront une longueur d'avance significative sur ceux qui attendent.
La question n'est pas de savoir si l'immobilier locatif dédié est le bon pari au Canada. Les données le démontrent clairement. La question est de savoir si votre plateforme est prête le moment venu.
